Avalúo Fiscal
Avalúo Fiscal
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¿Qué es el Avalúo Fiscal?
Este es una valuación no necesariamente comercial que el SAT solicita al inmueble con el fin de saber el valor y después poder aplicar un impuesto, pero con un estudio como el de un avalúo fiscal será mucho más certera la cantidad a pagar.
También es utilizado para el pago de impuestos fiscales, así como el pago de ISR este valor NO tiene relación alguna con el valor comercial, puesto que son temas de manera exclusiva de tributarios, con propósito de fijar un impuesto territorial, en México se le conoce como contribuciones. Estos valores son establecidos por entidades públicas con fines fiscales (SHF).
Un Avalúo Fiscal se puede clasificar en 3 diferentes:
- Avalúo Catastral
- Avalúo por Adquisición de Bienes Inmuebles
- Avalúos para deducción fiscal por mejoras (ISR)
¿Para qué sirve un avalúo fiscal?
Los Avalúos Fiscales sirven para el cálculo del Impuesto de Adquisición(ISAI) e ISR como se menciona anteriormente, se entiende como que a través del valor físico de los bienes inmuebles se quiere estimar el gravamen fiscal o el deducible correspondiente, según se requiera, esto le sirve a las autoridades fiscales y/o el usuario.
Al querer vender un inmueble se contrae una obligación, la cual es un pago obligatorio del ISR, basado en la ley ISR plasmada en el artículo 205, hay una posibilidad de estimar un deducible y por lo tanto bajar el pago de gravamen al ISR en el proceso de venta de un inmueble siempre y cuando se puedan comprobar los gastos de inversión sobre el bien inmueble sujeto.
A medida que el proceso de inversión en bienes inmuebles comienza a buscar mejoras, es necesario calcular el valor de las inversiones realizadas a través de mejoras y ampliaciones inmobiliarias. Aviso de finalización de obra. Esto se debe a lo dispuesto en el artículo 121 de la Ley del ISR Parte II.
Las autoridades fiscales pueden considerar la valoración como parte del precio de la inversión cuando los costos sean inferiores al 10% en comparación con los costos de la inversión incluidos en el aviso de finalización de la obra.
¿Quiénes están autorizados para hacer un avalúo fiscal?
En CDMX existen dos personas autorizadas para realizarlo, en este caso puede ser una persona física o una persona moral siempre y cuando tenga un registro vigente ante la Sociedad Hipotecaria Federal.
¿Cuándo es necesario un avalúo fiscal?
Posteriormente se realizarán transferencias de dominio ISAI e ISR. Ejemplo una vez obtenida la propiedad por:
- Compra/Venta
- Fusiones o Divisiones
- Adjudicaciones
- Juicios Testamentarios
También se puede utilizar para implementar un sistema de condominio dedicado para una propiedad. Deberá cumplir con el formato vinculado y principal al método y en todo caso con la autoridad federal o municipal correspondiente.
¿Qué aspectos se toman en cuenta?
Para poder realizar el estudio de este avalúo se necesita analizar diversos factores y entre ellos se encuentra:
- Entorno urbano.
- Condiciones físicas.
- Ubicación.
- Tipo de acabados y sus condiciones.
- Uso del inmueble.
- Tipos de inmuebles de la zona.
- La rentabilidad del inmueble.
- Toma de fotografías para el reporte del avalúo fiscal.
- Servicios en los que se cuenta la propiedad.
En el caso de ser un avalúo fiscal de fecha anterior a la que se practicará se tiene que seguir el procedimiento siguiente:
- Determinar el valor del bien inmueble a la fecha que se está realizando el estudio
- El valor determinado debe ser ajustado conforme el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquel en que se realizó el avalúo entre el índice del mes al cual es requerido.
- El resultado es el valor del bien a la fecha actual, la fecha en la que se realizó el estudio.
¿Qué vigencia tiene un avalúo fiscal?
De conformidad con el artículo 3 del Código Fiscal de la Federación, se propone que:
Según el Artículo 3: “Las valoraciones hechas para efectos fiscales tienen una validez de un año contado a partir de la fecha de emisión y las autoridades fiscales aceptan valoraciones relativas a bienes proporcionados para garantizar la financiación o el lucro, cuando sea indispensable evaluarlas con respecto a lo dispuesto en el Capítulo III de Título V del Código.”
La evaluación a la que nos referimos anteriormente deberá ser realizada por los siguientes profesionales valuadores.
- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
- Instituciones de crédito
- Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía
- Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes
¿Quiénes realizan los avalúos fiscales?
El Avalúo Fiscal sólo puede ser realizado por un Valuador con cédula profesional expedida por la SEP en el ramo de Avalúo de Bienes Raíces, dependiendo del caso o finalidad del servicio, además el valuador deberá tener previa vigencia y certificación ante la SHF o como tasador registrado ante la entidad correspondiente.
¿Qué documentos necesito para solicitarlo?
Como en todos los avalúos se requiere de documentación para acreditar el inmueble, los siguientes son los necesarios:
- Copia de boleta de agua
- Copia de boleta predial
- Planos arquitectónicos
- Copia de las escrituras
¿Qué incluye el avalúo?
- Se determina el valor del inmueble
- Planos arquitectónicos
- Reporte fotográfico
Es variable dependiendo del tipo de avalúo solicitado.
Contacta a uno de nuestros asesores Anepsa Global y conoce los requisitos y disponibilidad para comenzar cuanto antes tu avalúo.
