Avalúos Inmobiliarios
Avalúos Inmobiliarios
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Una tasación inmobiliaria es un informe técnico elaborado por un tasador profesional, cuyo propósito es estimar el valor de mercado de un inmueble. Esta estimación se basa en factores como la ubicación, características físicas, estado de conservación y condiciones del mercado.
Este documento es fundamental para decisiones de inversión, financiamiento, gestión de activos, seguros, fusiones y adquisiciones, entre otras aplicaciones internacionales.
Beneficios de una Tasación Inmobiliaria
- Transacciones seguras: Proporciona una base objetiva para establecer precios justos de compra o venta.
- Acceso a crédito: Es requerida por entidades financieras para respaldar hipotecas y otros préstamos garantizados por bienes inmuebles.
- Gestión de activos: Facilita la administración eficiente del portafolio inmobiliario de empresas e inversionistas individuales.
- Coberturas de seguros: Determina el importe asegurado necesario para cubrir posibles pérdidas.
Tipos de tasaciones inmobiliarias
Tasación hipotecaria: Para respaldar préstamos mediante la garantía de una propiedad.
Tasación para compraventa: Se utiliza en negociaciones de adquisición o venta para establecer un precio de referencia confiable.
Estimación preliminar (opinión de mercado): Análisis rápido que permite orientar decisiones sin requerir un informe completo.
Tasación de rentabilidad: Estima el rendimiento potencial de una propiedad arrendada.
Tasación para seguros: Define el costo de reposición ante siniestros, tomando en cuenta materiales, mano de obra y ubicación.
Tasación legal o notarial: Requerida en procesos legales de transferencia, herencias o disputas contractuales.
Tasación administrativa o fiscal: Usada para determinar bases imponibles en impuestos sobre inmuebles, de acuerdo con autoridades locales.
Tasación por adquisición forzosa: Aplica en procesos de compra obligada por parte de gobiernos o corporaciones para desarrollo de infraestructura.
Tasación con enfoque de desarrollo: Considera el potencial constructivo o urbanístico futuro del terreno.
Métodos aplicados en una Tasación Inmobiliaria
Los métodos comúnmente aceptados en el ámbito internacional incluyen:
Método del costo: Basado en el valor de reposición del inmueble, menos depreciación.
Método comparativo (de mercado): Compara el bien con propiedades similares que han sido vendidas recientemente.
Método de ingresos: Estima el valor según los flujos de efectivo futuros que el inmueble puede generar (común en propiedades comerciales).
¿Cuáles son los inmuebles que entran dentro de una Tasación Inmobiliaria?
Reglamentaciones y Normativas por país en una Tasación Inmobiliaria
1. México
- En México, los avalúos de inmuebles están regulados principalmente por la Ley General de Bienes Nacionales y las Normas de Avalúos publicadas en el Diario Oficial de la Federación (DOF). También se toman en cuenta las normativas locales de cada estado.
- El avalúo debe ser realizado por un perito vauador certificado por la Sociedad Mexicana de Valuación (SMV), y debe incluir una descripción detallada del inmueble, el valor catastral. el valor de mercado y, si es necesario, las condiciones del mercado inmobiliario.
- Se considera el tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, ubicación, plusvalía y comparables del mercado.
2. Estados Unidos
- En Estados Unidos, los avalúos inmobiliarios están regulados principalmente por la Uniform Starndards of Professional Appraisal Practice (USPAP), que son directrices emitidas por el Appraisal Foundation. Es importante mencionar que éstos deben ser actualizados cada dos años, es obligatorio para los tasadores con licencia.
- La Federal Housing Administración (FHA) tiene regulaciones para ciertos tipos de financiamiento.
- Los Avalúos deben ser realizados por un Real Estate Certificado. Los valores de los inmuebles se basan en comparables de mercado (ventas recientes), el estado físico del inmueble, su ubicación y otros factores del mercado local.
- Los aspectos a considerar son la comparación de ventas recientes, el coste de reposición y la rentabilidad de la propiedad. También se toma en cuenta la zonificación y las normativas locales de uso del suelo.
3. Argentina
- En Argentina, los avalúos inmobiliarios están regulados principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación, así como los colegios profesionales provinciales como el Consejo Profesional de Agrimensura, Arquitectura e Ingeniería o el Colegio de Martilleros Públicos.
- Los avalúos deben ser realizados por peritos tasadores habilitados y registrados, como los que forman parte de la Federación Argentina de Entidades de Valoración Inmobiliaria (FAEVY).
- Los criterios a seguir incluyen la descripción detallada del inmueble, su valor de mercado, valor catastral y su relación con el contexto económico y local. Además, se considera el tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, ubicación y los valores comparables del mercado.
4. Colombia
En Colombia, el avalúo de inmuebles se regula por la Ley 1673 de 2013, que supervisa la actividad del avaluador. Así como el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).
- Los avalúos deben ajustarse a las Normas Internacionales de Valoración (IVS) cuando el encargo lo exija.
Para realizar un avalúo, es necesario que el perito tasador esté certificado por la Superintendencia de Notariado y Registro.
El avalúo debe detallar la descripción del inmueble, el valor catastral, el valor de mercado y el valor fiscal. También se toma en cuenta la ubicación, el estado físico de la propiedad, la antigüedad, las condiciones del mercado inmobiliario local y los valores de propiedades comparables.
5. Chile
En Chile, los avalúos se encuentran regulados bajo la Ley 18.795 sobre el sistema de bienes raíces y la Ley 19.537 sobre propiedad horizontal. Así como la Norma Chilena NCh 430 y el Reglamento del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
- La valoración urbana y catastral recae en municipalidades y el Servicio de Impuestos Internos (SII).
Los avalúos deben ser realizados por tasadores habilitados, quienes deben seguir los lineamientos del Colegio de Tasadores de Chile.
La valoración de un inmueble debe considerar aspectos como su tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, ubicación, el valor de mercado y la plusvalía. Además, se analizan las propiedades comparables y las condiciones del mercado local.
6. Perú
En Perú, el avalúo de bienes inmuebles está regulado por la Ley N° 28.923 sobre catastro y la Ley N° 28.243 sobre tasación inmobiliaria. Así como el Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT) bajo el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
El avalúo debe ser realizado por un perito tasador acreditado y registrado ante la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN). También pueden realizar avalúos ingenieros, arquitectos o profesionales certificados en tasaciones.
La valoración se basa en criterios como la ubicación, tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, comparables del mercado y el valor catastral. También se considera la evolución del mercado inmobiliario y la demanda en la zona.
7. Ecuador
En Ecuador, los avalúos de inmuebles están regulados por la Ley de Catastro y Avalúos Urbanos. Así como por la Ley de Régimen Municipal y diversas normas técnicas de entidades como el Instituto Geográfico Militar (IGM) y la Secretaría Técnica del Hábitat y Vivienda.
- Algunos avalúos deben ajustarse a las Normas Internacionales de Valoración (IVS) para ciertos procesos como expropiaciones, planificación o avalúos corporativos.
La evaluación de un inmueble debe incluir una descripción detallada de la propiedad, su valor de mercado, el valor catastral, así como las condiciones del mercado local. Se toman en cuenta la antigüedad del edificio, el tipo de construcción, el estado de conservación y las propiedades comparables en la zona.
8. Costa Rica
En Costa Rica, los avalúos están regidos por la Ley N° 8.736 de Catastro y el Reglamento de la Ley de Catastro. Así como por el Reglamento Nacional de Avalúos (RNA), que es el principal marco técnico para entidades públicas. El Instituto Geográfico Nacional (IGN) y el Ministerio de Hacienda intervienen para fines fiscales o técnicos.
Los peritos deben ser miembros registrados del Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. También existen otros profesionales habilitados como topógrafos o ingenieros civiles, dependiendo del tipo de inmueble y la normativa específica.
El proceso de avalúo debe detallar las características del inmueble, incluyendo el valor de mercado, catastral y fiscal. También se consideran la antigüedad, el tipo de construcción, el estado de conservación, la ubicación y las propiedades comparables dentro del mercado local.
9. Uruguay
En Uruguay, los avalúos se regulan por la Ley N° 18.308 de catastro y la Dirección General Impositiva (DGI), que establece los parámetros fiscales para la valoración de bienes inmuebles.
Los avalúos deben ser realizados por peritos tasadores habilitados, y deben incluir una descripción detallada del inmueble, su valor de mercado y el valor catastral.
Los factores a considerar incluyen la antigüedad, el tipo de construcción, el estado de conservación, la ubicación y los valores de propiedades comparables en la zona.
10. Paraguay
En Paraguay, los avalúos están regulados por la Ley N° 1.092/97 de Catastro y la Dirección General de los Registros Públicos.
Los avalúos deben ser realizados por tasadores profesionales certificados, quienes deben incluir en el informe una descripción del inmueble, el valor de mercado, el valor catastral y el valor fiscal.
Se considera la ubicación, el estado de conservación, el tipo de construcción, antigüedad, plusvalía y los valores de propiedades similares en la misma zona.
Estándares Internacionales de Tasación
Para garantizar uniformidad, confiabilidad y aceptación global, las tasaciones se realizan bajo marcos normativos reconocidos como:
International Valuation Standards (IVS): Emitidas por el International Valuation Standards Council, son ampliamente adoptadas por profesionales en más de 100 países.
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS – Red Book): Reconocido globalmente como una referencia en buenas prácticas de tasación y ética profesional.
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP): Vigentes principalmente en Estados Unidos, establecen normas técnicas y éticas de aplicación en múltiples jurisdicciones.
