Avalúos Inmobiliarios
Avalúos Inmobiliarios
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Un avalúo inmobiliario es un documento que decreta el valor monetario de cualquier inmueble, este valor es el resultado de un análisis exhaustivo de diferentes características del inmueble, este documento no solo sirve para tener el conocimiento del valor monetario, sino que también ayuda en el proceso de diferentes tramites, todo esto es avalado por un perito valuador certificado.
¿Cuáles son los beneficios de realizar este avalúo?
- Los inmuebles se podrán vender lo más rápido posible, ya que al tener un precio justo evitará que se ponga en venta con un precio elevado o muy bajo.
- Cualquier persona que quiera comprar un inmueble, con este avalúo podrá estar seguro de que está pagando lo justo y no a sobreprecio.
- Al momento de solicitar un préstamo al banco para poder comprar un inmueble, le será solicitado este avalúo.
- Este avalúo no solo proporciona el valor económico del inmueble, también ofrece un reporte de las condiciones en las que se encuentra la vivienda y los cambios que se han ido haciendo.
¿Cuáles son los tipos de Avalúos Inmobiliarios que hay?
Hipotecario: Este es solicitado mayormente por las instituciones financieras, específicamente para los créditos hipotecarios. Con este tipo de avalúo conocerán el valor del inmueble y con este tendrán una base para saber de cuanto va ser el préstamo.
Compra – Venta: Permite saber en que precio se puede poner en venta o comprar cualquier inmueble, aquí el valor se calcula tomando en cuenta diferentes aspectos como los pueden ser: ubicación, inflación, otros inmuebles que sean similares, entre otras.
Opinión de Valor: El valor que se busca con este tipo de avalúo será solo una aproximación, no se necesita hacer una investigación muy profunda.
Determinación de Rentas: Este tipo de avalúo determina la cantidad monetaria de las rentas de algún inmueble, ya sea comercial o habitacional. También se puede solicitar para que se pueda solicitar una compensación de rentas que no han sido pagadas o una cesión de contrato.
Seguro: Sirve para que en caso de que algún inmueble sufra daños debido a algún siniestro (fenómenos naturales o inseguridad), el dueño pueda recibir una reposición económica en base al mercado.
Escrituración: Este avalúo se usa para saber el valor del inmueble al momento de realizar una escrituración de este. El avalúo es realizado por un perito que tenga registro en la tesorería.
Catastral: Ayuda a conocer que alguna vivienda lleve al día el pago de sus impuestos (agua, adquisición de inmuebles, predial, etc.).
Expropiación: Este avalúo se necesita en el caso de que una vivienda resulte afectada debido a alguna actividad gubernamental, se calcula el valor del inmueble que se vio afectado, así como la cantidad que se tendrá que cubrir para repararlos.
Potencial de Desarrollo: Ayuda a conocer cual puede llegar a ser el valor máximo que puede alcanzar un terreno donde se encuentre algún tipo de inmueble.
Metodologías para realizar un Avalúo Inmobiliario
Costos: Este método ayuda a conocer cuánto costaría hacer una reposición de una vivienda, esto se calcula tomando en cuenta que tipo de materiales esta hecho el inmueble, también cuenta las instalaciones con las que cuenta.
Mercado: Se investigan las viviendas que se encuentren en los alrededores de la que se va a valuar, se investigan las características que compartan, así como el tipo de zona en la que se encuentren, en base a esto el perito puede llegar al valor económico que sea similar a los que hay en el mercado.
Capitalización de Rentas: Se calcula el valor de las rentas que se pueden generar del inmueble.
¿Cuáles son los inmuebles que entran dentro de un Avalúo Inmobiliario?
Reglamentaciones y Normativas por país en un Avalúo de Edificio
1. México
- En México, los avalúos de inmuebles están regulados principalmente por la Ley General de Bienes Nacionales y las Normas de Avalúos establecidad por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN). También se toman en cuenta las normativas locales de cada estado.
- El avalúo debe ser realizado por un perito vauador certificado por la Sociedad Mexicana de Valuación (SMV), y debe incluir una descripción detallada del inmueble, el valor catastral. el valor de mercado y, si es necesario, las condiciones del mercado inmobiliario.
- Se considera el tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, ubicación, plusvalía y comparables del mercado.
2. Estados Unidos
- En Estados Unidos, los avalúos inmobiliarios están regulados principalmente por la Uniform Starndards of Professional Appraisal Practice (USPAP), que son directrices emitidas por el Appraisal Foundation. Es importante mencionar que éstos deben ser actualizados cada dos años, es obligatorio para los tasadores con licencia.
- La Federal Housing Administración (FHA) tiene regulaciones para ciertos tipos de financiamiento.
- Los Avalúos deben ser realizados por un Real Estate Certificado. Los valores de los inmuebles se basan en comparables de mercado (ventas recientes), el estado físico del inmueble, su ubicación y otros factores del mercado local.
- Los aspectos a considerar son la comparación de ventas recientes, el coste de reposición y la rentabilidad de la propiedad. También se toma en cuenta la zonificación y las normativas locales de uso del suelo.
3. Argentina
- En Argentina, los avalúos inmobiliarios están regulados principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación, así como los colegios profesionales provinciales como el Consejo Profesional de Agrimensura, Arquitectura e Ingeniería o el Colegio de Martilleros Públicos.
- Los avalúos deben ser realizados por peritos tasadores habilitados y registrados, como los que forman parte de la Federación Argentina de Entidades de Valoración Inmobiliaria (FAEVY).
- Los criterios a seguir incluyen la descripción detallada del inmueble, su valor de mercado, valor catastral y su relación con el contexto económico y local. Además, se considera el tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, ubicación y los valores comparables del mercado.
4. Colombia
En Colombia, el avalúo de inmuebles se regula por la Ley 1673 de 2013, que supervisa la actividad del avaluador. Así como el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).
- Los avalúos deben ajustarse a las Normas Internacionales de Valoración (IVS) cuando el encargo lo exija.
Para realizar un avalúo, es necesario que el perito tasador esté certificado por la Superintendencia de Notariado y Registro.
El avalúo debe detallar la descripción del inmueble, el valor catastral, el valor de mercado y el valor fiscal. También se toma en cuenta la ubicación, el estado físico de la propiedad, la antigüedad, las condiciones del mercado inmobiliario local y los valores de propiedades comparables.
5. Chile
En Chile, los avalúos se encuentran regulados bajo la Ley 18.795 sobre el sistema de bienes raíces y la Ley 19.537 sobre propiedad horizontal. Así como la Norma Chilena NCh 430 y el Reglamento del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
- La valoración urbana y catastral recae en municipalidades y el Servicio de Impuestos Internos (SII).
Los avalúos deben ser realizados por tasadores habilitados, quienes deben seguir los lineamientos del Colegio de Tasadores de Chile.
La valoración de un inmueble debe considerar aspectos como su tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, ubicación, el valor de mercado y la plusvalía. Además, se analizan las propiedades comparables y las condiciones del mercado local.
6. Perú
En Perú, el avalúo de bienes inmuebles está regulado por la Ley N° 28.923 sobre catastro y la Ley N° 28.243 sobre tasación inmobiliaria. Así como el Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT) bajo el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
El avalúo debe ser realizado por un perito tasador acreditado y registrado ante la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN). También pueden realizar avalúos ingenieros, arquitectos o profesionales certificados en tasaciones.
La valoración se basa en criterios como la ubicación, tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, comparables del mercado y el valor catastral. También se considera la evolución del mercado inmobiliario y la demanda en la zona.
7. Ecuador
En Ecuador, los avalúos de inmuebles están regulados por la Ley de Catastro y Avalúos Urbanos. Así como por la Ley de Régimen Municipal y diversas normas técnicas de entidades como el Instituto Geográfico Militar (IGM) y la Secretaría Técnica del Hábitat y Vivienda.
- Algunos avalúos deben ajustarse a las Normas Internacionales de Valoración (IVS) para ciertos procesos como expropiaciones, planificación o avalúos corporativos.
La evaluación de un inmueble debe incluir una descripción detallada de la propiedad, su valor de mercado, el valor catastral, así como las condiciones del mercado local. Se toman en cuenta la antigüedad del edificio, el tipo de construcción, el estado de conservación y las propiedades comparables en la zona.
8. Costa Rica
En Costa Rica, los avalúos están regidos por la Ley N° 8.736 de Catastro y el Reglamento de la Ley de Catastro. Así como por el Reglamento Nacional de Avalúos (RNA), que es el principal marco técnico para entidades públicas. El Instituto Geográfico Nacional (IGN) y el Ministerio de Hacienda intervienen para fines fiscales o técnicos.
Los peritos deben ser miembros registrados del Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. También existen otros profesionales habilitados como topógrafos o ingenieros civiles, dependiendo del tipo de inmueble y la normativa específica.
El proceso de avalúo debe detallar las características del inmueble, incluyendo el valor de mercado, catastral y fiscal. También se consideran la antigüedad, el tipo de construcción, el estado de conservación, la ubicación y las propiedades comparables dentro del mercado local.
9. Uruguay
En Uruguay, los avalúos se regulan por la Ley N° 18.308 de catastro y la Dirección General Impositiva (DGI), que establece los parámetros fiscales para la valoración de bienes inmuebles.
Los avalúos deben ser realizados por peritos tasadores habilitados, y deben incluir una descripción detallada del inmueble, su valor de mercado y el valor catastral.
Los factores a considerar incluyen la antigüedad, el tipo de construcción, el estado de conservación, la ubicación y los valores de propiedades comparables en la zona.
10. Paraguay
En Paraguay, los avalúos están regulados por la Ley N° 1.092/97 de Catastro y la Dirección General de los Registros Públicos.
Los avalúos deben ser realizados por tasadores profesionales certificados, quienes deben incluir en el informe una descripción del inmueble, el valor de mercado, el valor catastral y el valor fiscal.
Se considera la ubicación, el estado de conservación, el tipo de construcción, antigüedad, plusvalía y los valores de propiedades similares en la misma zona.
