Avalúo de edificio

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Avalúo de edificio

¿Para qué sirve Un Avalúo de edificio?

  • Garantías para créditos o préstamos hipotecarios: Para obtener un crédito hipotecario o cualquier tipo de préstamo, el avalúo es clave. Determina cuánto estará dispuesto a prestarte la entidad financiera según el valor del inmueble.
  • Inversiones y análisis financieros: Para los inversionistas, el avalúo es esencial para entender el valor real de un inmueble. Esto les permite analizar su rentabilidad en función de posibles ingresos por alquiler, revalorización o una futura venta.
  • Seguros: El avalúo también es útil para contratar una póliza de seguro adecuada. De esta manera, aseguras que el valor del edificio esté correctamente cubierto frente a daños, desastres naturales u otros siniestros.
  • Impuestos: Las autoridades fiscales utilizan el avalúo para calcular los impuestos relacionados con la propiedad, como el impuesto predial o el impuesto sobre la renta en caso de que se genere una ganancia por la venta.
  • Distribución de la propiedad: En situaciones de herencias, divisiones de bienes o disoluciones de sociedades, un avalúo permite hacer una división justa y equitativa de los activos.
  • Compra-venta: Si estás considerando comprar, vender o alquilar el inmueble, el avalúo te ayuda a conocer su valor en el mercado actual, lo que facilita la toma de decisiones.
  • Procesos legales: El avalúo también es útil en procesos legales, como disputas sobre el valor de la propiedad, casos de expropiación o en litigios relacionados con bienes raíces.
  • Mejoras a la propiedad: Al realizar remodelaciones o mejoras, conocer el valor actual del inmueble te ayudará a evaluar si la inversión aumentará significativamente el valor de la propiedad.
  • Auditorías fiscales y contables: En auditorías fiscales o financieras, el avalúo es fundamental para garantizar que el valor de la propiedad se refleje adecuadamente en los estados financieros y para asegurarse de que los impuestos sean correctamente calculados. Esto también ayuda a evitar la evasión fiscal relacionada con la propiedad.

¿Qué tipo de valuación se realiza en un edificio?

El enfoque de mercado es el método más común para valuar un edificio. Este enfoque consiste en comparar la propiedad con otras similares que se hayan vendido recientemente en el mercado. Se toman en cuenta factores como la ubicación, tamaño, características y condiciones del inmueble.

El valuador ajusta el valor de la propiedad en función de las diferencias encontradas con los inmuebles comparables, como la antigüedad o la calidad de los acabados. Este método es el más utilizado por su simplicidad y la relevancia de los datos disponibles, especialmente para propiedades residenciales y comerciales. Aunque existen otros métodos, como el enfoque de costo o el enfoque de ingresos, la comparación de mercado sigue siendo el preferido en la mayoría de los casos.

¿Qué aspectos se toman en cuenta en un Avalúo de Edificio?

Cuando se realiza un avalúo de un edificio, se consideran diversos factores que afectan su valor. Estos se pueden clasificar en varias categorías clave:

1. Aspectos Físicos

  • Edad del inmueble: La antigüedad del edificio influye en su valor, ya que los inmuebles más antiguos pueden requerir más mantenimiento.
  • Tamaño de la construcción: El área total construida afecta directamente al valor, ya que un edificio más grande generalmente tiene un valor mayor.
  • Superficie total: El tamaño del terreno sobre el cual está construido el edificio también es relevante, especialmente si el terreno tiene potencial de expansión o modificación.
  • Estado de conservación: Un inmueble bien mantenido tendrá un valor más alto que uno que presenta signos de deterioro.
  • Calidad de los acabados: Los materiales de construcción y los acabados (pisos, techos, ventanas, etc.) impactan en la valuación, ya que los acabados de mayor calidad elevan el valor del inmueble.
  • Instalaciones básicas: El buen estado de las instalaciones eléctricas, hidráulicas y de gas es fundamental para asegurar la funcionalidad y habitabilidad del edificio.

2. Ubicación y Entorno

La localización del inmueble es uno de los factores más determinantes en su valor. Se consideran aspectos como:

  • Accesibilidad: La cercanía al transporte público y las vías principales mejora su valor.
  • Servicios disponibles: La disponibilidad de servicios como agua potable, electricidad, y alumbrado público es crucial para la habitabilidad.
  • Proximidad a comercios y centros: La cercanía a tiendas, restaurantes, escuelas, parques y otros servicios aumenta la demanda y, por ende, el valor del inmueble.
  • Seguridad: Vivir en una zona segura es un factor determinante en la valuación de un inmueble.

 

3. Factores Económicos

Los aspectos económicos juegan un papel clave en la determinación del valor del edificio. Entre los principales factores económicos se incluyen:

  • Valor del suelo: El costo del terreno sobre el cual se encuentra el edificio influye significativamente en la valuación total del inmueble.
  • Oferta y demanda del mercado: Las condiciones del mercado inmobiliario local, como la oferta de propiedades similares y la demanda en la zona, afectan el valor.
  • Costo de reparación o actualización: Si el inmueble requiere reparaciones o renovaciones, esto puede disminuir su valor, ya que el costo de las mejoras debe ser considerado.
  • Ingresos generados (si aplica): En el caso de propiedades comerciales o de inversión, los ingresos que el edificio puede generar (por ejemplo, alquileres) también son factores importantes para determinar su valor.

 

4. Factores Legales y Normativos

El cumplimiento con las normativas locales y los factores legales también son esenciales. Esto incluye la verificación de que el edificio cumpla con las regulaciones de construcción, uso de suelo, y cualquier otra legislación que pueda afectar su valorización.

¿Quienes están autorizados para realizar un avalúo?

Un avalúo debe ser realizado exclusivamente por un Perito Valuador certificado. Dependiendo del tipo de avalúo, su propósito y el país en que se realice, el valuador puede necesitar estar registrado en otras instituciones relevantes.

  1. Instituciones de Crédito: Bancos y otras entidades financieras que, en muchos casos, requieren avalúos para otorgar créditos hipotecarios u otros préstamos.
  2. Corredores Públicos, Martilleros o Escribanos (Notarios Públicos)
  3. Empresas de Valuación y Peritos Valuadores Profesionales: Empresas y profesionales especializados en la realización de avalúos, siempre que cuenten con las acreditaciones y registros necesarios.
  4. Afiliación a Asociaciones Profesionales: Los peritos valuadores, avaluadores y valuadores, a menudo están afiliados a asociaciones o entidades que agrupan a profesionales del área de valuación. Estas organizaciones normalmente establecen estándares y regulaciones que sus miembros deben cumplir, y pueden ofrecer credenciales que validan su capacidad para realizar avalúos.
  5. Cumplimiento de Normas y Estándares: Los avalúos suelen tener que seguir normas y estándares internacionales o locales, como las Normas Internacionales de valuación (IVS, por sus siglas en inglés), Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o principios similares. Un profesional autorizado debe demostrar que puede aplicar estos estándares en su trabajo.
  6. Autorización por Parte de Autoridades Competentes: Dependiendo de la legislación local, puede ser necesario que el profesional esté inscrito en algún registro o que haya obtenido una autorización por parte de una entidad competente encargada de regular los avalúos.

¿Cuál es la vigencia de un avalúo de edificio?

Por lo general, un avalúo inmobiliario tiene una vigencia de seis meses. Esto significa que, pasado este tiempo, el valor estimado del inmueble podría haber cambiado debido a factores como fluctuaciones en el mercado o modificaciones en las condiciones del edificio. Por ello, es fundamental considerar las necesidades específicas del momento y elegir el avalúo más adecuado dentro de su plazo de validez.

Tipos de edificios que se pueden valuar

1. Edificios residenciales

  • Casas unifamiliares

  • Departamentos o apartamentos

  • Viviendas multifamiliares

2. Edificios comerciales

  • Oficinas

  • Locales comerciales

  • Centros comerciales

3. Edificios industriales

  • Fábricas y plantas de manufactura

  • Almacenes y naves industriales

5. Edificios institucionales y gubernamentales

  • Escuelas, universidades y centros educativos

  • Hospitales y centros de salud

  • Oficinas gubernamentales y edificios administrativos

6. Edificios turísticos y recreativos

  • Hoteles y moteles

  • Resorts y complejos turísticos

7. Edificios históricos o patrimoniales

  • Monumentos históricos, museos y sitios de interés cultural

8. Edificios en desarrollo

  • Proyectos de construcción en curso

9. Edificios agrícolas

  • Invernaderos, galpones agrícolas y granjas

Reglamentaciones y Normativas por país en un Avalúo de Edificio

1. México
  • En México, los avalúos de inmuebles están regulados principalmente por la Ley General de Bienes Nacionales y las Normas de Avalúos establecidad por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN). También se toman en cuenta las normativas locales de cada estado.
  • El avalúo debe ser realizado por un perito vauador certificado por la Sociedad Mexicana de Valuación (SMV), y debe incluir una descripción detallada del inmueble, el valor catastral. el valor de mercado y, si es necesario, las condiciones del mercado inmobiliario.
  • Se considera el tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, ubicación, plusvalía y comparables del mercado.
2. Estados Unidos
  • En Estados Unidos, los avalúos inmobiliarios están regulados principalmente por la Uniform Starndards of Professional Appraisal Practice (USPAP), que son directrices emitidas por el Appraisal Foundation. Es importante mencionar que éstos deben ser actualizados cada dos años, es obligatorio para los tasadores con licencia.
  • La Federal Housing Administración (FHA) tiene regulaciones para ciertos tipos de financiamiento.
  • Los Avalúos deben ser realizados por un Real Estate Certificado. Los valores de los inmuebles se basan en comparables de mercado (ventas recientes), el estado físico del inmueble, su ubicación y otros factores del mercado local.
  • Los aspectos a considerar son la comparación de ventas recientes, el coste de reposición y la rentabilidad de la propiedad. También se toma en cuenta la zonificación y las normativas locales de uso del suelo.
3. Argentina
  • En Argentina, los avalúos inmobiliarios están regulados principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación, así como los colegios profesionales provinciales como el Consejo Profesional de Agrimensura, Arquitectura e Ingeniería o el Colegio de Martilleros Públicos.
  • Los avalúos deben ser realizados por peritos tasadores habilitados y registrados, como los que forman parte de la Federación Argentina de Entidades de Valoración Inmobiliaria (FAEVY).
  • Los criterios a seguir incluyen la descripción detallada del inmueble, su valor de mercado, valor catastral y su relación con el contexto económico y local. Además, se considera el tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, ubicación y los valores comparables del mercado.
4. Colombia

  • En Colombia, el avalúo de inmuebles se regula por la Ley 1673 de 2013, que supervisa la actividad del avaluador. Así como el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).

  • Los avalúos deben ajustarse a las Normas Internacionales de Valoración (IVS) cuando el encargo lo exija.

  • Para realizar un avalúo, es necesario que el perito tasador esté certificado por la Superintendencia de Notariado y Registro.

  • El avalúo debe detallar la descripción del inmueble, el valor catastral, el valor de mercado y el valor fiscal. También se toma en cuenta la ubicación, el estado físico de la propiedad, la antigüedad, las condiciones del mercado inmobiliario local y los valores de propiedades comparables.

5. Chile

  • En Chile, los avalúos se encuentran regulados bajo la Ley 18.795 sobre el sistema de bienes raíces y la Ley 19.537 sobre propiedad horizontal. Así como la Norma Chilena NCh 430 y el Reglamento del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).

  • La valoración urbana y catastral recae en municipalidades y el Servicio de Impuestos Internos (SII).

  • Los avalúos deben ser realizados por tasadores habilitados, quienes deben seguir los lineamientos del Colegio de Tasadores de Chile.

  • La valoración de un inmueble debe considerar aspectos como su tipo de construcción, antigüedad, estado de conservación, ubicación, el valor de mercado y la plusvalía. Además, se analizan las propiedades comparables y las condiciones del mercado local.

6. Perú
7. Ecuador

  • En Ecuador, los avalúos de inmuebles están regulados por la Ley de Catastro y Avalúos Urbanos. Así como por la Ley de Régimen Municipal y diversas normas técnicas de entidades como el Instituto Geográfico Militar (IGM) y la Secretaría Técnica del Hábitat y Vivienda.

  • Algunos avalúos deben ajustarse a las Normas Internacionales de Valoración (IVS) para ciertos procesos como expropiaciones, planificación o avalúos corporativos.

  • La evaluación de un inmueble debe incluir una descripción detallada de la propiedad, su valor de mercado, el valor catastral, así como las condiciones del mercado local. Se toman en cuenta la antigüedad del edificio, el tipo de construcción, el estado de conservación y las propiedades comparables en la zona.

8. Costa Rica

  • En Costa Rica, los avalúos están regidos por la Ley N° 8.736 de Catastro y el Reglamento de la Ley de Catastro. Así como por el Reglamento Nacional de Avalúos (RNA), que es el principal marco técnico para entidades públicas. El Instituto Geográfico Nacional (IGN) y el Ministerio de Hacienda intervienen para fines fiscales o técnicos.

  • Los peritos deben ser miembros registrados del Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. También existen otros profesionales habilitados como topógrafos o ingenieros civiles, dependiendo del tipo de inmueble y la normativa específica.

  • El proceso de avalúo debe detallar las características del inmueble, incluyendo el valor de mercado, catastral y fiscal. También se consideran la antigüedad, el tipo de construcción, el estado de conservación, la ubicación y las propiedades comparables dentro del mercado local.

9. Uruguay

  • En Uruguay, los avalúos se regulan por la Ley N° 18.308 de catastro y la Dirección General Impositiva (DGI), que establece los parámetros fiscales para la valoración de bienes inmuebles.

  • Los avalúos deben ser realizados por peritos tasadores habilitados, y deben incluir una descripción detallada del inmueble, su valor de mercado y el valor catastral.

  • Los factores a considerar incluyen la antigüedad, el tipo de construcción, el estado de conservación, la ubicación y los valores de propiedades comparables en la zona.

10. Paraguay

  • En Paraguay, los avalúos están regulados por la Ley N° 1.092/97 de Catastro y la Dirección General de los Registros Públicos.

  • Los avalúos deben ser realizados por tasadores profesionales certificados, quienes deben incluir en el informe una descripción del inmueble, el valor de mercado, el valor catastral y el valor fiscal.

  • Se considera la ubicación, el estado de conservación, el tipo de construcción, antigüedad, plusvalía y los valores de propiedades similares en la misma zona.

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