Norma Internacional de contabilidad 40 - Propiedades de inversión - INVERSIÓN INMOBILIARIA
índice
¿Cuál es el objetivo de la nic-40?
El objetivo de la NIC-40 es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y sus exigencias de revelación correspondientes.
¿Qué alcance tiene la nic-40?
- La NIC-40 debe ser aplicada en el reconocimiento, medición y revelación de las propiedades de inversión.
- La NIC-40 tiene que ver con la medición, en los estados financieros del arrendatario, de las propiedades de inversión que se posean en régimen de arrendamiento financiero y con la medición, en los estados financieros del arrendador, de las propiedades de inversión arrendadas en régimen de arrendamiento operativo.
- La NIC- 40 no se aplica a los activos biológicos adheridos a terrenos y relacionados con la actividad agrícola NIC 41.
Definiciones de utilidad
- Propiedades de inversión son propiedades (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para ganar rentas o plusvalía o ambas, en lugar de para:
(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos; o bien para
(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.
- Propiedades ocupadas por el dueño son propiedades que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
- Valor razonable es el importe por el cual puede ser intercambiado un activo, entre un comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, que realizan una transacción libre.
- Costo es el importe de efectivo o medios líquidos equivalentes pagados, o bien el valor razonable de la contraprestación entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisición o construcción por parte de la empresa.
- Importe en libros es el importe por el que se reconoce un activo en el balance.
Las propiedades de inversión se tienen para ganar rentas, plusvalía o ambas. Por lo tanto, las propiedades de inversión generan flujos de efectivo en forma independiente de otros activos poseídos por la empresa. Esto distingue a las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño. La producción o el suministro de bienes o servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles meramente a las propiedades, sino a otros activos usados en la producción o en el proceso de suministro. La NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo, se aplica a las propiedades ocupadas por el dueño.
Ejemplos de propiedades de inversión
(a) Un terreno que se tiene para obtener plusvalía a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones del negocio;
(b) Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la empresa no haya determinado si el terreno se usará como propiedad ocupada por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones del negocio, se considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalía);
(c) Un edificio que sea propiedad de la empresa que presenta la información financiera (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y que lo alquile a través de uno o más arrendamientos operativos; y
(d) Un edificio que esté desocupado y que será arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.
Ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que, por lo tanto, no caen dentro del alcance de la nic-40
(a) propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones del negocio, o bien que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2 Inventarios), por ejemplo, propiedades adquiridas exclusivamente para su desapropiación posterior en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas;
(b) propiedades que están siendo construidas o mejoradas por cuenta de terceras personas (véase la NIC 11 Contratos de Construcción);
(c) propiedades ocupadas por el dueño (véase la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo), incluyendo (entre otras) las propiedades que se tienen para uso futuro como ocupadas por el dueño, propiedades que se tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos futuros, y usarlas posteriormente como ocupadas por el dueño, propiedades ocupadas por empleados (paguen o no rentas a valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueño en espera de desapropiarse de ellas; y
(d) propiedades que están siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversión. La NIC 16 se aplica a dichas propiedades hasta que la construcción o desarrollo estén terminadas, fecha en la que se convierten en propiedades de inversión y por lo tanto quedan sujetas a esta Norma. Sin embargo, esta Norma sí se aplica a las propiedades de inversión existentes que están siendo mejoradas nuevamente para uso futuro como propiedades de inversión (véase el párrafo 52).
Ciertas propiedades incluyen una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalía y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la empresa las contabilizará también por separado. Si estas partes no pueden ser vendidas separadamente, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión, si sólo una porción insignificante se utiliza para la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos.
En ciertos casos, la empresa proporciona servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad de la compañía. Esta empresa tratará dicha propiedad como propiedad de inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato. Un ejemplo podría ser la vigilancia y los servicios de mantenimiento que proporciona el dueño de un edificio a los arrendatarios que lo ocupan.
En otros casos, los servicios proporcionados son un componente más significativo. Por ejemplo, si una empresa tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato tomado en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada por éste y no una propiedad de inversión.
Podría ser difícil determinar si los servicios complementarios son lo suficientemente significativos para hacer que la propiedad no sea calificada como propiedad de inversión. Por ejemplo, el dueño de un hotel transfiere algunas veces ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de administración. Los términos de dicho contrato pueden variar ampliamente. En un extremo del espectro de posibilidades, la posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo. En el otro extremo del espectro, el dueño podría simplemente haber subcontratado a terceros ciertas funciones de gestión diaria, pero reteniendo una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.
Se requiere juicio para determinar si una propiedad puede ser calificada como propiedad de inversión. La empresa desarrollará criterios para poder ejercer tal juicio en forma coherente, de acuerdo con la definición de propiedades de inversión y con la guía correspondiente que figura en los párrafos 5 al 11. El párrafo 66 (a) requiere que la empresa revele dichos criterios cuando la clasificación resulte difícil.
En virtud de la NIC 17 Arrendamientos, el arrendatario no capitalizará propiedades que tenga en virtud de un acuerdo de arrendamiento operativo. Por lo tanto, el arrendatario no tratará su inversión en dicha propiedad como una propiedad de inversión.
En algunos casos, una empresa tiene una propiedad que arrienda a la controladora o a otra subsidiaria del mismo grupo, y es ocupada por éstas. Esta propiedad no podrá ser calificada como de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas empresas, dado que se trata de una propiedad ocupada por el dueño, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva individual de la empresa que la tiene, la propiedad es de inversión si cumple con la definición del párrafo 4. Por lo tanto, el arrendador tratará la propiedad como de inversión en sus estados financieros individuales.
Medición inicial de las propiedades de inversión
Una propiedad de inversión debe medirse inicialmente a su costo. Los costos asociados a la transacción deben incluirse en la medición inicial.
El costo de adquisición de una propiedad de inversión comprende su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de propiedades y otros costos asociados a la transacción.
El costo de una propiedad de inversión construida por la propia empresa es su costo a la fecha en que la construcción o desarrollo estén terminados. Hasta esa fecha, la empresa aplicará la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo. A partir de esa fecha el inmueble se convierte en propiedad de inversión y le será de aplicación lo dispuesto en esta Norma (véanse los párrafos 51(e) y 59 siguientes).
El costo de una propiedad de inversión no se incrementa por el costo de arranque (a menos que sea necesario para poner la propiedad en condiciones de uso), pérdidas iniciales de operación que se incurren antes de que la propiedad de inversión alcance el nivel esperado de ocupación, o montos anormales de desperdicios, de mano de obra u otros recursos incurridos en la construcción o desarrollo de la propiedad.
Si el pago por una propiedad de inversión se difiere, su costo es el equivalente al precio de contado. La diferencia entre este monto y el total de pagos se reconocerá como un gasto por interés durante el periodo del crédito.
Diferencias Clave Entre Propiedad de Inversión y Propiedad de Planta y Equipo
| Criterio | Propiedad de Inversión | Propiedad de Planta y Equipo |
|---|---|---|
| Propósito principal | Obtener ingresos por alquiler o revalorización. | Usar en la producción de bienes/servicios o para fines administrativos. |
| Uso en la actividad operativa | No se utiliza directamente en la producción o en la prestación de servicios. | Se utiliza directamente en las operaciones diarias de la empresa. |
| Ejemplos típicos | Edificio de oficinas arrendado a terceros, terreno para apreciación. | Fábrica, maquinaria, equipo de oficina utilizado para actividades comerciales. |
| Tratamiento contable | Valoración a valor razonable (si se elige ese método). | Valoración a costo y depreciación a lo largo de su vida útil. |
| Venta | Generalmente no está destinado a la venta. | Puedes venderse, pero no es su propósito principal (es un activo operativo). |
| Valoración en los estados financieros | Se puede registrar a su valor de mercado, reflejando la revalorización. | Se registra al costo menos depreciación acumulada. |
Desembolsos posteriores
Un desembolso posterior relacionado con una propiedad de inversión que ha sido reconocida debe agregarse al importe en libros de esta, cuando sea probable que algún beneficio económico futuro, adicional al rendimiento estándar originalmente evaluado para la propiedad existente, fluya hacia la empresa. Todos los demás desembolsos posteriores deben reconocerse como un gasto en el periodo en el cual son incurridos.
El tratamiento contable apropiado para desembolsos incurridos con posterioridad a la adquisición de una propiedad de inversión depende de las circunstancias que fueron tomadas en cuenta en el reconocimiento y medición iniciales de la inversión en cuestión. Por ejemplo, cuando el importe en libros de una propiedad de inversión ya considera una pérdida por beneficios económicos futuros, los desembolsos posteriores para restituir los beneficios económicos futuros esperados del activo serán capitalizabas. Este también es el caso cuando el precio de compra de un activo refleja la obligación de la empresa de incurrir en desembolsos que son necesarios, en el futuro, para poner el activo en condiciones de trabajo. Un ejemplo de esto podría ser la adquisición de un edificio que requiere restauración. En tales circunstancias, el desembolso posterior se añadirá al importe en libros.
Medición posterior al reconocimiento inicial
Esta Norma exige a todas las empresas determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión para propósitos de medición (modelo del valor razonable) o revelación (modelo del costo). Se recomienda a las empresas, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión a partir de una tasación practicada por un experto independiente, que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de propiedad de inversión que está siendo valorada.
Modelo del valor razonable
Después del reconocimiento inicial, una empresa que elija el modelo del valor razonable debe medir todas sus propiedades de inversión por su valor razonable
Las ganancias o pérdidas que surjan de un cambio en el valor razonable de una propiedad de inversión deben ser incluidos en la ganancia o pérdida neta del periodo en que surjan.
El valor razonable de una propiedad de inversión es usualmente su valor de mercado. El valor razonable se mide como el precio más probable que se puede obtener en el mercado a la fecha del balance, de acuerdo con la definición de valor razonable. Es el mejor precio que razonablemente se pueda obtener por parte del vendedor y el más ventajoso precio que sea razonablemente posible para el comprador. Esta forma de estimación excluye, de forma específica, un precio sobre o subestimado por causa de acuerdos o circunstancias especiales, como un financiamiento atípico, acuerdos de venta con arrendamiento posterior, contrapartidas especiales o concesiones ganadas por cualquiera situación asociada con la venta.
La empresa habrá de determinar el valor razonable sin ninguna deducción por costos asociados a la transacción en que la misma pueda incurrir por causa de la venta u otra forma de desapropiación.
El valor razonable de una propiedad de inversión debe reflejar el estado y condiciones reales del mercado a la fecha del balance, y no en una fecha anterior o posterior.
El valor razonable estimado es específico para una fecha dada.
El valor razonable de una propiedad de inversión refleja, entre otras cosas, el ingreso por rentas que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones actuales, así como los supuestos razonables y defendibles que representan la visión del mercado que partes experimentadas e interesadas pudieran asumir acerca del ingreso que, por arrendamientos futuros, se pudiera conseguir a la luz de las condiciones actuales del mercado.
La definición de valor razonable se refiere a «partes interesadas y debidamente informadas»
La definición de valor razonable se refiere a una transacción libre.
La mejor evidencia de un valor razonable se da normalmente por los precios actuales en un mercado activo, para propiedades similares en la misma localidad y condiciones, y sujetas a contratos de arrendamiento u otros, relacionados con la propiedad, que sean similares.
En casos excepcionales, cuando una empresa adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad de inversión, después de terminarse la construcción o desarrollo, o después de un cambio en su uso) existe clara evidencia de que la variación en el rango de las estimaciones de valor razonable será muy grande y las probabilidades de los distintos resultados posibles serán muy difíciles de evaluar, de tal forma que la utilidad de una sola estimación del valor razonable se invalida. Esto puede indicar que el valor razonable de la propiedad no podrá ser determinado fiablemente de una manera continua
Sí una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina generalmente incluye el valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por renta deriva de la oficina amueblada. Cuando el mobiliario es incluido en el valor razonable de la propiedad de inversión, la empresa no debe reconocer dicho mobiliario como un activo separado.
Imposibilidad de determinar el valor razonable en forma fiable
Existe una presunción refutable de que las empresas serán capaces de determinar, de forma fiable y continuamente, el valor razonable de una propiedad de inversión. Sin embargo, en casos excepcionales, cuando una empresa adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad de inversión después de terminarse la construcción o desarrollo, o después de un cambio en su uso) existe clara evidencia de que la empresa no podrá determinar, de forma fiable y continuamente, el valor razonable de la propiedad de inversión.
Esto surge, cuando y sólo cuando, no son frecuentes las transacciones similares en el mercado, y no se puede disponer de otras formas de estimar el valor razonable (por ejemplo, las basadas en proyecciones de flujos de caja descontados). En dichos casos, la empresa debe medir la propiedad de inversión usando el tratamiento por punto de referencia previsto en la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo. Debe suponerse que el valor residual de la propiedad de inversión es cero. La empresa debe continuar aplicando la NIC 16 hasta la desapropiación de la propiedad de inversión.
Si una empresa ha medido previamente una propiedad de inversión a valor razonable, debe continuar midiéndola a valor razonable hasta su desapropiación (o hasta que la propiedad sea ocupada por el propietario, o la empresa comience la transformación de la propiedad para su venta en el curso ordinario del negocio) aún si las transacciones comparables en el mercado se hicieran infrecuentes, o bien los precios de mercado perdieran disponibilidad.
Modelo del costo
Después del reconocimiento inicial, una empresa que escoge el modelo del costo debe medir todas sus propiedades de inversión usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo, esto es, al costo menos su depreciación acumulada y cualquier pérdida por deterioro de activos acumulada.
Transferencias
Debe realizarse transferencias a, o de, propiedades de inversión cuando, y sólo cuando, exista un cambio en su uso, puesto en evidencia por:
(a) el inicio de la ocupación por parte del propietario, en el caso una transferencia de una propiedad de inversión a una instalación ocupada por el dueño;
(b) el inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una transferencia de una propiedad de inversión a inventarios;
(c) el fin de la ocupación por parte del dueño, en el caso de la transferencia de una instalación ocupada por el propietario a una propiedad de inversión;
(d) el inicio de una operación de arrendamiento a un tercero, en el caso de una transferencia de inventarios a propiedades de inversión; o
(e) el fin de la construcción o desarrollo, en el caso de una transferencia de una propiedad en periodo de construcción o desarrollo (cubierta por la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo) a propiedades de inversión.
Para la transferencia de propiedades de inversión, registradas por su valor razonable, a propiedades ocupadas por el dueño o a inventarios, el costo de la propiedad a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16 o la NIC 2, debe ser el valor razonable a la fecha del cambio de uso.
Si una propiedad ocupada por el dueño se convierte en una propiedad de inversión, que será registrada al valor razonable, la empresa debe aplicar la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La empresa debe tratar cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad, en virtud de la NIC 16, y el valor razonable, de la misma forma que registraría una revaluación utilizando la NIC 16.
Cuando una empresa termine la construcción o desarrollo de una propiedad de inversión construida por la propia empresa y que será registrada a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, debe ser reconocida como ganancia o pérdida del periodo.
Desapropiaciones
Una propiedad de inversión debe ser dada de baja (eliminada del balance) cuando la empresa se desapropie o cuando la propiedad de inversión quede permanentemente retirada de uso y no se esperen beneficios económicos futuros por su desapropiación.
La contraprestación por cobrar, derivada de la desapropiación de una propiedad de inversión, será reconocida inicialmente a su valor razonable. En particular, si el pago por una propiedad de inversión se difiere, la contraprestación recibida será reconocida inicialmente a su precio de contado.
Información a revelar
Modelo del valor razonable y modelo del costo
Las revelaciones presentadas a continuación se aplican en adición a las mencionadas en la NIC 17, Arrendamientos. De acuerdo con la NIC 17, el dueño de las propiedades de inversión incluirá las revelaciones correspondientes al arrendador respecto a los arrendamientos operativos. De acuerdo con la misma NIC 17, una empresa que tenga propiedades de inversión sometidas a arrendamiento financiero incluirá las revelaciones al respecto correspondientes al arrendatario, así como las revelaciones correspondientes al arrendador, en lo referente a cualquier arrendamiento operativo que haya otorgado la empresa.
Una empresa debe revelar:
(a) Los criterios desarrollados por la empresa para distinguir las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño y de las propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones del negocio;
(b) Los métodos y suposiciones importantes aplicados en la determinación del valor razonable de propiedades de inversión incluyendo una declaración que indique si la determinación del valor razonable fue hecha a partir en evidencias del mercado o se tomó más en cuenta otros factores (que deben ser revelados por la empresa) en virtud de la naturaleza de las propiedades y la falta de datos comparables de mercado;
(c) La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (tal y como han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una tasación hecha por un perito valuador que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y categoría de las propiedades de inversión objeto de la valuación; por otra parte, en caso de que no hubiera habido tal valuación, este hecho se debe también revelar;
(d) Las cifras incluidas en el estado de resultados por:
(i) Ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de inversión;
(ii) Gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que generaron ingresos por rentas durante el periodo; y
(iii) Los gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el periodo;
(e) La existencia y monto de restricciones en la realización de las propiedades de inversión o en la remisión de las ganancias y los recursos obtenidos en su desapropiación; y
(f) Las obligaciones contractuales importantes para la adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras.
Modelo del valor razonable
La empresa que aplique el modelo del valor razonable también debe presentar una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que incluya lo siguiente (no se requiere información comparativa):
(a) Adiciones, revelando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieren a desembolsos posteriores capitalizados;
(b) Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de negocios;
(c) Desapropiaciones;
(d) Ganancias o pérdidas netas por ajustes a valor razonable;
(e) Diferencias netas en cambios derivadas de la conversión de los estados financieros de una entidad extranjera;
(f) Traspasos de propiedades de inversión hacia y de inventarios o de propiedades ocupadas por el dueño; y
(g) Otros movimientos.
- En el caso excepcional en que una empresa mida sus propiedades de inversión usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo (debido a la falta de un valor razonable fiable, véase el párrafo 47), la conciliación requerida según el párrafo anterior debe revelar los importes correspondientes a dichas propiedades de inversión, por separado de los importes relacionados con otras propiedades de inversión. Además, la empresa debe revelar:
(a) Una descripción de las propiedades de inversión;
(b) Una explicación del motivo por el cual el valor razonable no puede medirse en forma fiable;
(c) Si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es probable se encuentre el valor razonable; y
(d) Cuando disponga de propiedades de inversión no registradas en libros a su valor razonable:
(i) El hecho de que la empresa ha enajenado propiedades de inversión no registradas en libros a su valor razonable;
(ii) El importe en libros de esas propiedades de inversión al momento de su venta; y
(iii) El monto de la ganancia o pérdida reconocida.
Modelo del costo
La empresa que aplica el modelo del costo, también debe revelar:
(a) los métodos de depreciación utilizados;
(b) las vidas útiles o las tasas de depreciación utilizadas;
(c) el importe bruto en libros y la depreciación acumulada (incrementado con las pérdidas acumuladas por deterioro de activos) al inicio y al final del periodo;
(d) una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que incluya lo siguiente (no se requiere información comparativa):
(i) adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieran a desembolsos posteriores capitalizados;
(ii) adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de negocios;
(iii) desapropiaciones;
(iv) depreciación;
(v) el importe de la pérdida reconocida por deterioro de activos, y el importe de las pérdidas por deterioro de activos que hayan revertido durante el periodo según la NIC 36 Deterioro del Valor de los Activos;
(vi) las diferencias netas en cambios derivadas de la conversión de los estados financieros de una entidad extranjera;
(vii) traspasos de propiedades de inversión hacia y de inventarios o de propiedades ocupadas por el dueño; y
(viii) otros movimientos; y
(e) el valor razonable de las propiedades de inversión, cuando un negocio no pueda determinar el valor razonable de las propiedades de inversión de manera fiable, la empresa debe dar las siguientes informaciones;
(i) una descripción de las propiedades de inversión;
(ii) una explicación del motivo por el cual el valor razonable no ha podido ser determinado de manera fiable; y
(iii) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es posible se encuentre el valor razonable.
¿Qué vigencia tiene la nic-40?
Esta Norma Internacional de Contabilidad (NIC-40) tendrá vigencia para los estados financieros anuales que cubran periodos que comiencen a partir del 1 de enero de 2001. Se aconseja su aplicación anticipada. Si una empresa aplica esta Norma en periodos que comiencen antes del 1 de enero de 2001, debe revelar este hecho.
Esta Norma deroga la NIC 25 Contabilización de Inversiones Financieras, por lo que se refiere a las propiedades de inversión.
¿Cómo se aplica la NIC 40 en México?
De acuerdo con la NIC 40, las propiedades de inversión son aquellas que:
- Se mantienen para obtener ingresos por alquiler o para revalorización de su valor o una combinación de ambos.
- No son utilizadas en la producción o suministro de bienes o servicios ni en las actividades administrativas de la empresa.
En México, la NIF C-18 también establece que una propiedad de inversión es aquella que se adquiere con el propósito de generar ingresos mediante su alquiler o para su revalorización.
Bajo la NIF C-18, se permite la opción de utilizar el método del costo o el método del valor razonable para la medición de las propiedades de inversión, al igual que la NIC 40. Sin embargo, la NIF C-18 hace una distinción importante:
- Método del valor razonable: Si se opta por este método, los cambios en el valor razonable se deben reconocer en el estado de resultados (no en el patrimonio).
- Método del costo: Si se opta por este método, las propiedades de inversión se registran al costo histórico menos la depreciación acumulada.
Este tratamiento es similar al de la NIC 40, pero con una mayor flexibilidad en cuanto al uso de cada método.
Transición de Propiedad de Inversión a Propiedad de Planta y Equipo y Viceversa
- NIC 40 establece que si una propiedad de inversión deja de ser utilizada con el fin de generar ingresos por alquiler y pasa a ser utilizada para operaciones de la empresa (por ejemplo, la empresa comienza a usar el inmueble para su propia actividad), debe reclasificarse de propiedad de inversión a propiedad de planta y equipo.
- De igual manera, si una propiedad de planta y equipo comienza a ser alquilada o se mantiene con el propósito de revalorización, se reclasifica como propiedad de inversión.
En México, esta práctica también se aplica bajo la NIF C-18, con el mismo tratamiento de reclasificación.
Depreciación y Vida Útil
- Las propiedades de inversión medidas por el método del costo se deben depreciar durante su vida útil, tal como se hace con los activos fijos bajo la NIF C-6.
- Si se utiliza el método del valor razonable, no se aplica la depreciación, ya que el valor se ajusta al valor de mercado y no al costo histórico.
Impacto en los Estados Financieros
- Método del valor razonable: Los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión se reconocen directamente en el estado de resultados. Esto refleja los incrementos o disminuciones en el valor del activo como ingresos o pérdidas operativas.
- Método del costo: La propiedad se presenta en el balance a su costo menos la depreciación acumulada, y los ingresos se generan por arrendamiento.
Consideraciones Fiscales en México
Es importante destacar que, aunque las propiedades de inversión se manejan de manera diferente en términos contables, las autoridades fiscales en México, como el Servicio de Administración Tributaria (SAT), pueden tener sus propias reglas para el tratamiento fiscal de los ingresos provenientes de propiedades de inversión, lo que podría incluir consideraciones sobre la deducción de gastos, amortización, y el tratamiento de las ganancias de capital por la venta de propiedades.
